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最近真的被很多學生問到關於進入一個陌生的國家如何看待當地的房地產市場,尤其東協元年到來,我有很多朋友紛紛進入幾個不同的國家投資:早期有越南,前陣子有泰國、柬埔寨、馬來西亞,這陣子則是常聽到印尼的消息,我對所有的東協國家,原則上都抱持著樂觀的態度,但問題是牽扯到投資,畢竟每個人的資金都有限,不可能一窩蜂進入所有的國家,房地產的金額大,不像股票你可以把雞蛋放在很多個籃子裡。

 

通常我會要這些學生搞清楚:為什麼要投資海外房地產?想要獲利多少?有沒有在台灣可以有一樣的機會?

 

結果有的人發現投資股票就可以做到,根本不需要追求流行的投資海外房產,有的人發現自己就是喜歡投資房子,有的人則是為了看東協的市場潛能...。當你整理出自己投資的目的後,就可以開始行動了。

 

我給的建議是:投資之前先去東協各國走一遭,深度的待在一個區幾天,不是走馬看花,當然在這之前,你會需要幾個當地朋友,尤其是熟悉首都變遷的房地產「投資者」。

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我之所以說「投資者」而不是「仲介」的原因,是因為70%的仲介只會推他手上有的、佣金高的案子,但他的案子並不一定是你喜歡的、合你預算的,可能也不是你滿意的區域,更有可能不會是符合你期望的報酬的,因此問一些「有經驗」的當地投資客,會是你進入海外地產的第一步。

 

由於我在繞了幾個國家之後,我最喜歡的還是馬來西亞,這不代表其他國家的地產投資報酬率不高,而是我個人的偏愛,因為當地的風情、文化、語言...,是與台灣比較相似、我也熟悉的,如果我要退休會想要住在這個國家,加上馬來西亞是世界有名的退休天堂,所以我選擇這裡。

 

現在國家已經選好了,所有房地產我通常只看「首都」,因為首都的人口多、政府投資預算多、發展潛力通常比其他城市高,當然這是以東協國家來說,如果是進入大陸市場就要把每一個省份都當成一個國家看,在把省會當做首都(因為大陸幅員實在太遼闊,人口眾多)。

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因為個人力量有限,一個首都裡面的一個區裡面的一個社區,就已經足夠讓我們研究,所以海外投資看首都就很夠了,而東協各國國土面積都比台灣大上許多,馬來西亞是台灣的九倍大,因此看首都是比較安全的。

 

其次,是要了解當地的法規與文化,各國對房地產的政策都不一樣,就像德國政府把居住權當成人民很重要的權力,但在有華人的國家,政府會帶頭作多房地產,這裡面包含有政治的角力、政策的發展,還有當地人看待房地產的價值與文化,華人喜歡買房子、土地,「有土斯有財」這個根深蒂固的華人文化存在幾千年,因此東協國家有大量華人的地方,就有房地產成長的空間。就如馬來西亞有25%的人口是華人,這些華人主宰當地的經濟,帶動馬來西亞外銷與產業成長,所以當地華人非常非常的有錢,我曾經參觀過一個社區,這個社區闢了一個地方蓋了一個五百間店屋(類似台灣連排的透天,依次賣一整棟,通常為三層樓),每一間店屋售價約台幣五千萬,不到一個月就全部售罄,且都是由當地人買的。

 

當你進入一個區,深入了解個區域居民的人的收入、附近的建設、是否有重大交通、生活機能、誰會想要住在這裡、這裡適合什麼樣的產品...,就像我上一篇說的,吉隆坡市裡面,還有很多三房大約台幣三百多萬的新房子,只是因為法規的限制,所以外國人無法投資,那麼你要想想這是否有解決之道?而風險你是否可以承受?

 

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下一篇會分享給大家吉隆坡如何挑重點區域看,如何選房子,當然如果你真的很懶,  ,用兩個小時,幫你做一個總結,或是看我的書《東協購屋指南》但我還是誠摯地建議,親自走一遭,你會深刻的體會什麼叫做「時間差」、「人口紅利」與「機會」。

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